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物權(quán)法司法解釋要點解讀

產(chǎn)業(yè)
阿耐9年前
物權(quán)法司法解釋要點解讀

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物權(quán)法司法解釋要點解讀


物權(quán)法是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律,因此,近日最高院《關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》的出臺具有重要意義。

  

《解釋》一共22條,對于《物權(quán)法》有關(guān)條款的適用進(jìn)行了細(xì)化,針對不動產(chǎn)物權(quán)與登記、善意第三人、善意取得等六大方面司法實踐中遇到的難點與共性問題,作出了相應(yīng)的明確規(guī)定,體現(xiàn)了物權(quán)法與豐富無限的動態(tài)司法實踐之間的契合。


立案問題


《物權(quán)法》規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?!?/span>

  

但是,不動產(chǎn)物權(quán)涉及登記的糾紛是通過民事訴訟還是行政訴訟解決,實踐中原本存在爭議性。

  

為避免民事、行政部門相互推諉,《解釋》明確了在案件受理上,因不動產(chǎn)歸屬以及作為不動產(chǎn)物權(quán)的買賣、贈與和抵押等產(chǎn)生的爭議訴訟,屬于民事訴訟受理范圍,而不是一涉及不動產(chǎn)登記就歸為行政訴訟。

  

至于行政訴訟,只審理不動產(chǎn)登記本身的合法性問題,不同于不動產(chǎn)權(quán)屬的民事爭議。


不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬


不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生爭議,對其歸屬的最終判斷,應(yīng)當(dāng)依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查。

  

不動產(chǎn)登記簿雖然是權(quán)屬證明,且有公示效力,但其證明力并不是唯一的,對不動產(chǎn)物權(quán)的證明并不僅停留在登記簿上,還是應(yīng)該還原事實。

  

在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符,也就是登記簿記載權(quán)利人虛假,其確實為該不動產(chǎn)真實權(quán)利人的情況下,應(yīng)該支持該訴訟請求。


異議登記失效的起訴


根據(jù)《物權(quán)法》第十九條規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。

  

登記簿上記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請異議登記,但在登記后15日內(nèi)不起訴的,異議登記失效。

  

《解釋》進(jìn)一步規(guī)定了15天異議登記失效后,當(dāng)事人仍可以提起民事訴訟,請求確認(rèn)物權(quán)歸屬,失效不影響人民法院的實體受理及審理。


關(guān)于預(yù)告登記的效力


預(yù)告登記是相對于“本登記”或“終局登記”而言的登記制度。

  

預(yù)告登記具有排斥后來的其他物權(quán)的效力,充分保障預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益,預(yù)告登記制度是《物權(quán)法》 設(shè)立的重要制度。

  

物權(quán)法》第二十條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)債權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失敗。”

  

為了維護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)人的利益,這次《解釋》對《物權(quán)法》第二十條中規(guī)定的不發(fā)生物權(quán)效力的處分權(quán)做了限縮性規(guī)定,“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán),或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定,認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力”。


何為“善意第三人”


近年來,有關(guān)船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢,實踐中機動車二手交易大量增加,名實不符的情況也不鮮見,經(jīng)常發(fā)生各種權(quán)利之間的沖突。

  

物權(quán)法》第二十三條規(guī)定:動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,自交付時發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。

  

合同法》第一百三十三條規(guī)定:標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

  

因此,交付是動產(chǎn)物權(quán)變動的必要條件,動產(chǎn)物權(quán)變動自交付時起生效。

  

由于船舶、航空器和機動車等價值較大,一般也需要登記,屬于特殊動產(chǎn)物權(quán)?! ?a href='http://m.jupyterflow.com/search_wuquanfa.html' target='_blank'>物權(quán)法》 第二十四條對特殊動產(chǎn)物權(quán)專門作出了規(guī)定:“船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人?!?/p>

  

根據(jù)該規(guī)定,船舶、航空器和機動車本身屬于動產(chǎn),物權(quán)變動以交付為要件。但由于未經(jīng)過登記,其取得的物權(quán)并不完整,不得對抗善意第三人,學(xué)理上稱為登記對抗主義。

  

《解釋》規(guī)定,對于特殊動產(chǎn)物權(quán)已經(jīng)支付對價并占有的受讓人,即使未經(jīng)登記,也可以抵抗轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人,加大了保護(hù)實際受讓人權(quán)利的力度。


“法律文書”的范圍


物權(quán)變動是指物權(quán)的發(fā)生、轉(zhuǎn)移、變更和消滅。其原因分兩類,一類是基于法律行為引起的物權(quán)變動,另一類則是基于法律規(guī)定的物權(quán)變動,包括法院判決、征用、繼承等原因引起。

  

根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定:“因人民法院、仲裁委員會的法律文書和人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”

  

上述規(guī)定屬于因法律規(guī)定而引起的物權(quán)變動,但物權(quán)法對于哪些法律文書可以引起物權(quán)變動沒有具體規(guī)定,實務(wù)中容易產(chǎn)生歧義,《解釋》 對于法律文書進(jìn)行了限縮性規(guī)定:

  

“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書,以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”

  

另外應(yīng)注意的是,訴訟、仲裁和執(zhí)行中對于程序性問題或者特定事項作出的法律文書,以及解決身份關(guān)系的法律文書,不會直接引起物權(quán)變動。


優(yōu)先購買權(quán)的司法保護(hù)


物權(quán)法》對按份共有規(guī)定得比較簡單,對于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的運用等問題沒有明確規(guī)定。

  

《解釋》對此進(jìn)行了細(xì)化,分別從按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的起始條件、同等條件的認(rèn)定、行使期間、主體范圍以及裁判保護(hù)等方面進(jìn)行了規(guī)定,具有可操作性。

  

1、優(yōu)先購買權(quán)是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。

  

優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán),是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定,在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時,享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。

  

優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人設(shè)置的一個合理負(fù)擔(dān),是對先買權(quán)人的利益進(jìn)行特殊保護(hù)。根據(jù)最高院的觀點,優(yōu)先購買權(quán)是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán),是一種債權(quán)的期待權(quán)。

  

2、同等條件是優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)條件。

  

優(yōu)先購買權(quán)是法律在保障出賣人合法利益不受侵害的前提下,賦予特殊主體特殊利益的一項制度。

  

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定:按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。法律規(guī)定同等條件下優(yōu)先購買權(quán)人享有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。

  

何為同等條件?法律之前沒有作出明確規(guī)定。

  

買賣合同的核心條款是價格,因此同等條件主要包括價格條款,當(dāng)然也包括履行期限、付款條件等,有些還要結(jié)合具體情況進(jìn)行分析。

  

這次《解釋》對“同等條件”進(jìn)行了解讀,認(rèn)為“應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定”。

  

3、繼承、遺贈等原因發(fā)生共有份額變化的,不產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)。

  

在共有份額因繼承、遺贈等情形發(fā)生變化時,由于繼承、遺贈是非法律行為引起的物權(quán)變動,并不存在對價或者交易價格,因此同等條件無從談起。

  

基于同等條件是優(yōu)先權(quán)購買的實質(zhì)性要件,在缺失實質(zhì)性要件的情形下,共有份額雖然發(fā)生變化,仍無法產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)。

  

4、優(yōu)先購買權(quán)的行使期限。

  

為了保障交易安全,促進(jìn)正常財產(chǎn)流轉(zhuǎn),有效維護(hù)權(quán)益,優(yōu)先購買權(quán)必須在一個合理期限內(nèi)行使。

  

這次《解釋》作出了可操作性的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)行使期間分為三類,根據(jù)不同情況確定不同期限:

  

(1)當(dāng)事人約定或者指定的期間,約定優(yōu)先。

  

(2)一般行使期間,即十五日。

  

(3)最長期限六個月,轉(zhuǎn)讓人未通知,且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的,為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

  

5、按份共有受侵害時的司法救濟(jì)。

  

主張優(yōu)先購買的按份共有人通過訴訟請求按照同等條件購買該共有財產(chǎn)份額的,人民法院應(yīng)予支持。

  

雖主張優(yōu)先購買權(quán),但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實質(zhì)性變更要求,也就是違反了“同等條件”的,法院不予支持。

  

同理,未在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)主張優(yōu)先購買,或者違反優(yōu)先購買權(quán)的形式要件的,依法不能得到支持。

  

按份共有人起訴時,必須提出按照同等條件下購買該共有份額的訴訟請求,如果僅請求撤銷轉(zhuǎn)讓合同或認(rèn)定合同無效,由于對異議人沒有實際意義,且存在損害轉(zhuǎn)讓人權(quán)益的風(fēng)險,法院不予支持。


善意取得制度


善意取得,是指財產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的動產(chǎn)或不動產(chǎn),如果他將財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人,受讓人取得該財產(chǎn)時出于善意,則受讓人將依法取得對該財產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。

 

物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,從司法實踐看,與善意取得相關(guān)的糾紛非常多,廣泛存在物權(quán)確認(rèn)、合同、侵權(quán)等糾紛的訴訟方面,而法律規(guī)定比較原則,實踐中由于理解不同而產(chǎn)生了很多爭議,這次在 《解釋》 中形成了對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。

  

1、善意的標(biāo)準(zhǔn)及舉證責(zé)任。

  

根據(jù)物權(quán)法,構(gòu)成善意取得的三個要件是:(1)受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的; (2)以合理的價格轉(zhuǎn)讓; (3)取得不動產(chǎn)已經(jīng)登記,動產(chǎn)已經(jīng)交付。

  

對于善意的理解,《解釋》作出了明確規(guī)定:“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時,不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán),且無重大過失的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意?!睒?gòu)成善意應(yīng)該同時符合兩個條件,一是受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán),二是受讓人無重大過失。

  

至于舉證責(zé)任,真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。如果提出主張的真實權(quán)利人不能證明受讓人惡意的,則推定其為善意。

  

2、不動產(chǎn)與動產(chǎn)善意取得中受讓人非善意及重大過失的認(rèn)定。

  

《解釋》規(guī)定,具有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán),也就是受讓人存在非善意。這些情形包括有效的異議登記、預(yù)告登記有效期內(nèi)、被司法或行政機關(guān)限制權(quán)利、權(quán)利主體登記錯誤,這些都記載或反映在登記簿上,因此不動產(chǎn)登記簿成為判斷受讓人是否善意的重要依據(jù)。

  

另外,受讓人明知他人享有不動產(chǎn)物權(quán),構(gòu)成當(dāng)然惡意。

  

關(guān)于動產(chǎn)善意取得,受讓人受讓動產(chǎn)時交易的對象、場所或者時機等不符合交易習(xí)慣的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

  

3、善意取得中“合理價格”的認(rèn)定。

  

善意取得的構(gòu)成要件之一是受讓人以合理價格受讓動產(chǎn)或不動產(chǎn),支付了相應(yīng)的對價。關(guān)于合理價格,《解釋》 規(guī)定根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況,并參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。 

 

來源:上海法治報 

作者:李煒  北京大成律師事務(wù)所

編輯:IPRdaily王夢婷

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