《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》

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《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》

一、《解釋》制定的背景

　　物權法是規(guī)范民事財產(chǎn)關系的基本法律，在法律體系中起著基礎性作用，是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）自2007年10月1日起施行以來，對于維護國家基本經(jīng)濟制度，維護市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，都發(fā)揮著舉足輕重的作用。黨的十八屆四中全會通過的《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》指出，要依法保障公民人身權、財產(chǎn)權、基本政治權利等各項權利不受侵犯，實現(xiàn)公民權利保障法治化；健全以公平為核心原則的產(chǎn)權保護制度，加強對各種所有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權的保護。這為我們在全面推進依法治國新時期進一步完善和加強財產(chǎn)權保障指明了方向。產(chǎn)權本身是一個經(jīng)濟學概念，法律上與其大致對應的概念是財產(chǎn)權，而物權則與債權一起共同構成了近現(xiàn)代財產(chǎn)權的兩大基石。正所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權作為最為基礎和重要的財產(chǎn)權，是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權利，也是民事主體從事各種經(jīng)濟或社會活動、創(chuàng)造財富的基礎。因此，通過適用法律，把法律和政策的精神加以貫徹和展開，依法全面、平等保護各種所有制經(jīng)濟組織和自然人享有的物權，從而為人民群眾安定、幸福的生活，為經(jīng)濟社會有序、健康發(fā)展提供堅實的司法保障，人民法院責無旁貸。

　　最高人民法院一直非常重視《物權法》的司法實踐運用工作。《物權法》實施后，就確定了多維度、分步驟的物權法司法解釋工作規(guī)劃，特別是在黨的十八屆四中全會之后，有關《物權法》各編（章）內(nèi)容的司法解釋進一步加快了修訂或起草工作進度。為起草本《解釋》，最高人民法院自2009年起，在總結審判實踐經(jīng)驗的基礎上，通過調(diào)研、召開各界人士參加的座談會、書面征求意見等方式，聽取了法院系統(tǒng)、立法機構、相關部委和專家學者的意見?！督忉尅穱姥⒎ň窈湍康模Y合審判實踐中遇到的難點問題，對不動產(chǎn)物權與登記、按份共有人優(yōu)先購買權、善意取得等問題作出相應規(guī)定，以期有效指導司法審判，推動《物權法》更好地調(diào)整社會生活，切實提升保障財產(chǎn)權利及市場交易安全與效率的法治化程度?！督忉尅酚?015年12月10日經(jīng)最高人民法院審判委員會第1670次會議討論通過，并將于2016年3月1日起施行。

二、《解釋》的主要內(nèi)容

《解釋》共22個條文，重點內(nèi)容包括以下六個方面：

（一）關于不動產(chǎn)登記與物權確認或基礎關系爭議

　　《物權法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。實踐中，有觀點認為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動產(chǎn)登記機構登記就不能取得及享有不動產(chǎn)物權，不動產(chǎn)物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導致實踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動產(chǎn)物權的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

（二）關于預告登記的效力

　　《物權法》第二十條第一款規(guī)定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。實踐中，對于現(xiàn)實登記權利人針對不動產(chǎn)的何種處分，會因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現(xiàn)不當擴大預告登記效力的傾向。基于預告登記制度的內(nèi)涵，正確適用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則，為此，《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權效力的“處分行為”進行了限縮性解釋，即將其限于未經(jīng)預告登記的權利人同意而轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的在法律上危及或者妨礙債權如期實現(xiàn)的行為。

（三）關于特殊動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”

　　近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。尤其是隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，機動車逐步走入普通百姓的日常生活，據(jù)統(tǒng)計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。加之因機動車抵押、交通事故引發(fā)損害賠償、機動車所有權人破產(chǎn)等原因而形成的權利人，也會在諸多情形下與機動車買賣交易的雙方當事人的權利產(chǎn)生交集，因此，如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點?；诖耍督忉尅返诹鶙l以實踐中經(jīng)常發(fā)生的權利沖突類型為導向，遵循特殊動產(chǎn)物權變動的物權法規(guī)則，通過排除轉(zhuǎn)讓人的債權人作為物權法第二十四條所稱“第三人”的角度進行了規(guī)定。

（四）關于發(fā)生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍

　　根據(jù)《物權法》第二十八條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導致的物權變動，不以登記、交付為生效要件，法律文書一經(jīng)生效，即發(fā)生物權效力。對于直接導致物權變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實踐中爭論不休的難題。我們認為，基于維護物權變動模式體系安定的目的，應當注意防止實踐中不適當?shù)財U大化適用《物權法》第二十八條，損害相關權利人的合法權益，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋?；诖?，《解釋》第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書?！?/p>

（五）關于按份共有人優(yōu)先購買權的司法保護

　　《物權法》第一百零一條確立了按份共有人優(yōu)先購買權制度，但該條表述較為簡單，遠遠不能解決優(yōu)先購買權行使的前提條件、方法及法律效果等實踐中亟需明確的重要問題，這還導致按份共有人優(yōu)先購買權的實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異，嚴重影響按份共有人優(yōu)先購買權制度功能的發(fā)揮?！督忉尅犯鶕?jù)《物權法》第一百零一條的立法精神和目的，對按份共有人優(yōu)先購買權制度進行了細化，通過第九條至第十四條共計六個條文，分別從按份共有人優(yōu)先購買權行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規(guī)定，極大地完善了按份共有人優(yōu)先購買權行使的制度架構，使得這一制度從法律規(guī)定的“紙面文章”成為走入現(xiàn)實的具有高度可操作性的鮮活制度。

（六）關于善意取得制度的適用

　　《物權法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度。從司法實踐看，與善意取得相關的糾紛非常常見，它不僅存在于物權確認糾紛、執(zhí)行異議之訴等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。而《物權法》第一百零六條在理解上存在諸多爭議之處，如何正確適用善意取得制度是《物權法》適用中的一個重點、難點和熱點。對此，《解釋》第十五條規(guī)定了“善意”認定的基本標準，即《物權法》第一百零六條規(guī)定的善意取得中的“善意”具體指什么，以及在訴訟中由誰承擔舉證責任；第十六條、第十七條則分別就不動產(chǎn)善意取得中受讓人非善意的認定、動產(chǎn)善意取得中受讓人重大過失的認定作出具體規(guī)定；這三條規(guī)定與第十八條關于善意的判斷時間的規(guī)定，共同構成了對《物權法》第一百零六條第一款第一項“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的”的具體解釋。第十九條則針對《物權法》第一百零六條第一款第二項“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”，指出應嚴循立法目的與價值取向，立足個別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認知感受，準確判斷價格是否合理。第二十條對機動車等特殊動產(chǎn)如何適用《物權法》第一百零六條第一款第三項規(guī)定進行了明確。上述條文形成了對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。此外，《解釋》還基于增進司法裁判的社會認同，簡化裁判理據(jù)的目的，立足于法律不保護非法交易的價值理念，對善意取得制度適用的排除情形進行了規(guī)定。

　　《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院審判委員會第1670次會議通過，現(xiàn)予公布，自2016年3月1日起施行。

最高人民法院

2016年2月22日

最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）

法釋〔2016〕5號

（2015年12月10日最高人民法院審判委員會第1670次會議通過，自2016年3月1日起施行）

　　為正確審理物權糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條  因不動產(chǎn)物權的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

　　第二條 當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

　　第三條 異議登記因物權法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

　　第四條 未經(jīng)預告登記的權利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力。

　　第五條 買賣不動產(chǎn)物權的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。

　　第六條 轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

　　第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

　　第八條 依照物權法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權人，根據(jù)物權法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權的，應予支持。

　　第九條 共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　第十條 物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

　　第十一條 優(yōu)先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

　?。ǘ┩ㄖ形摧d明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；

　?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；

　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

　　第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。

　　其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

　?。ㄒ唬┪丛诒窘忉尩谑粭l規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負擔等實質(zhì)性變更要求；

　　（二）以其優(yōu)先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效。

　　第十三條 按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　第十四條 兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權的，應予支持。

　　第十五條 受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

　　真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

　　第十六條 具有下列情形之一的，應當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權：

　?。ㄒ唬┑怯洸旧洗嬖谟行У漠愖h登記；

　?。ǘ╊A告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記的權利人同意；

　?。ㄈ┑怯洸旧弦呀?jīng)記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權利的有關事項；

　?。ㄋ模┦茏屓酥赖怯洸旧嫌涊d的權利主體錯誤；

　?。ㄎ澹┦茏屓酥浪艘呀?jīng)依法享有不動產(chǎn)物權。

　　真實權利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　第十七條 受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　第十八條 物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。

　　當事人以物權法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當事人以物權法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關轉(zhuǎn)讓返還原物請求權的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。

　　法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權的設立另有規(guī)定的，應當按照法律規(guī)定的時間認定權利人是否為善意。

　　第十九條 物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

　　第二十條 轉(zhuǎn)讓人將物權法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合物權法第一百零六條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件。

　　第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權法第一百零六條規(guī)定取得所有權的，不予支持：

　?。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效；

　?。ǘ┺D(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

　　第二十二條 本解釋自2016年3月1日起施行。

　　本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。

　　本解釋施行前人民法院已經(jīng)受理、施行后尚未審結的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經(jīng)終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

來源：最高人民法院新聞發(fā)布會

編輯：IPRdaily 王夢婷